¿Quién paga los gastos de notaría y registro en una compraventa en Colombia?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Qué dice la ley y qué se hace en la práctica

El artículo 1850 del Código Civil establece que los impuestos y las costas de la escritura y demás solemnidades de la venta corren por cuenta del vendedor, a menos que se pacte otra cosa. En la práctica casi nadie aplica esa regla tal cual, porque las promesas de compraventa suelen traer una cláusula de reparto.

El reparto que se ve en la gran mayoría de negocios es el que aparece abajo. No es obligatorio, pero es el punto de partida de cualquier negociación y el que suelen proponer notarías e inmobiliarias.

• Derechos notariales y su IVA: 50 % comprador, 50 % vendedor.
• Retención en la fuente: vendedor (cuando es persona natural, es el 1 % del valor de venta).
• Impuesto de registro o beneficencia: comprador.
• Derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: comprador.
• Cancelación de la hipoteca del vendedor, si la hay: vendedor.
• Constitución de hipoteca nueva por el crédito del comprador: comprador.

Gastos que paga el vendedor

El vendedor carga con todo lo que sirve para entregar el inmueble libre y en regla: su mitad de notaría, la retención en la fuente, los paz y salvos (predial, valorización y administración cuando se exige) y la escritura de cancelación de hipoteca si el inmueble tenía crédito.

Además, si obtiene una utilidad, más adelante declara la ganancia ocasional en su declaración de renta. Ese impuesto no se paga en la notaría, pero sí conviene calcularlo antes de fijar el precio.

Gastos que paga el comprador

El comprador paga su mitad de notaría, el impuesto de registro (que en Bogotá y Cundinamarca se conoce como beneficencia) y los derechos de registro. Si compra con crédito hipotecario o leasing, suma el avalúo del banco, el estudio de títulos y los gastos de la escritura de hipoteca.

El impuesto de registro lo fija cada asamblea departamental dentro de los rangos de la Ley 223 de 1995, así que el valor cambia de un departamento a otro. Los derechos de registro los fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro.

Cómo pactarlo para evitar peleas

Escriba en la promesa de compraventa una cláusula de gastos con cada concepto y quién lo paga. Si no lo hace, cualquiera de las partes puede invocar el artículo 1850 y pretender que el vendedor asuma todo.

Pida a la notaría la liquidación de gastos antes del día de la firma. Así cada parte sabe cuánto llevar y se evita que la firma se caiga por un faltante de dinero.

Casos en que el reparto cambia

En vivienda nueva, muchas constructoras cobran al comprador una parte mayor de los gastos o los incluyen en el precio; revise el contrato de vinculación o la promesa. En vivienda de interés social existen tarifas notariales y registrales reducidas establecidas por la ley y las resoluciones de la Superintendencia.

Cuando el comprador tiene urgencia o el vendedor quiere cerrar rápido, es común negociar que una parte asuma más gastos a cambio de precio. Es legal siempre que quede escrito.

Errores que encarecen la firma

El error más frecuente es llegar a la notaría sin haber acordado quién paga qué. Otro es no prever la retención en la fuente, que el vendedor debe pagar el mismo día de la firma, o creer que el comprador cubre todo el registro sin haberlo pactado.

También pasa que el comprador olvida los gastos del crédito: avalúo, estudio de títulos y escritura de hipoteca. Súmelos a su presupuesto desde el principio para no quedar corto.

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