¿Qué pasa si no registro la escritura de un inmueble?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Título y modo: por qué la firma no basta

El Código Civil colombiano exige dos pasos para transferir un bien raíz: el título (la escritura pública de compraventa) y el modo (la tradición, que se hace con la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, según el artículo 756 del Código Civil).

Por eso un comprador con escritura firmada pero sin registrar tiene un derecho frente al vendedor, pero no la propiedad frente a terceros.

Plazo y mora del impuesto de registro

La Ley 223 de 1995 fija un plazo de dos meses desde el otorgamiento de la escritura para solicitar el registro, o tres meses si se otorgó en el exterior. Vencido ese plazo, el impuesto de registro se liquida con intereses moratorios por cada mes o fracción de retraso.

El valor exacto del impuesto y de los intereses depende del departamento, porque cada asamblea fija la tarifa dentro del rango legal.

Riesgos reales de no registrar

El riesgo más serio es que el inmueble siga a nombre del vendedor y quede expuesto a sus problemas.

• Un acreedor del vendedor puede embargarlo, porque figura como suyo.
• El vendedor podría venderlo o hipotecarlo de nuevo a otra persona que sí registre primero.
• Si el vendedor fallece, el inmueble entra en su sucesión.
• Usted no puede venderlo, hipotecarlo ni usarlo como garantía.
• El banco no desembolsa un crédito hipotecario sin registro.

Cómo registrar si ya pasó el tiempo

Aunque esté vencido el plazo, la escritura se puede registrar: pague el impuesto de registro con los intereses de mora, y radique la escritura con la boleta fiscal en la Oficina de Registro del lugar del inmueble, pagando los derechos de registro.

Antes de radicar, saque un certificado de tradición y libertad actualizado para verificar que no aparezcan embargos u otras ventas posteriores a su firma.

Cómo saber si su escritura quedó registrada

Pida el certificado de tradición y libertad del inmueble en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro o en la Oficina de Registro. Si quedó registrada, verá una anotación con el número de escritura, la notaría, la fecha y su nombre como nuevo titular.

También puede consultar el estado del turno de radicación con el número que le dieron al radicar.

Cuánto se demora el registro

Una vez radicada la escritura con la boleta fiscal y el pago de los derechos, la Oficina de Registro hace la calificación jurídica y la inscripción. Los tiempos varían según la oficina y la carga de trabajo, y en las grandes ciudades puede tomar desde unos días hasta varias semanas.

Si el registro es rechazado por un defecto, la oficina emite una nota devolutiva explicando el motivo. Hay que corregir y volver a radicar, por eso conviene revisar todo antes.

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