¿Qué es la minuta de compraventa de un inmueble y quién la hace?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Minuta, promesa y escritura: no son lo mismo

La promesa de compraventa es un contrato privado en el que las partes se comprometen a firmar la escritura en una fecha. La minuta es el borrador de esa escritura. La escritura pública es el documento final, firmado ante notario, que luego se registra.

La minuta debe ser coherente con lo pactado en la promesa: mismo precio, mismos plazos y mismas condiciones.

Quién la redacta

En compraventas con crédito hipotecario, el área jurídica del banco suele enviar la minuta de compraventa e hipoteca a la notaría. En vivienda nueva, la redacta la constructora. Entre particulares sin crédito, la puede hacer un abogado de confianza o pedírsela a la notaría.

Quien la redacte, ambas partes deben leerla completa antes de firmar.

Qué debe contener

• Nombres completos, cédulas y estado civil de comprador y vendedor.
• Identificación del inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria, cédula o chip catastral.
• Linderos y área, tomados del título anterior.
• Título de adquisición del vendedor (cómo lo obtuvo).
• Precio y forma de pago, incluida la parte financiada.
• Declaración de que el inmueble está libre de gravámenes, o cuáles existen.
• Constancia sobre afectación a vivienda familiar.
• Declaración juramentada de que el precio es real, exigida por el artículo 90 del Estatuto Tributario.

Qué revisar antes de firmar

Compare la minuta con el certificado de tradición reciente, las cédulas y la promesa. Verifique que el número de matrícula, los linderos y el área coincidan con el título anterior; que el precio sea el pactado; y que la forma de pago refleje lo que realmente ocurrió.

Pregunte también cómo quedó la cláusula de entrega material del inmueble y quién paga cada gasto.

Cuánto cuesta

Si la redacta la notaría, normalmente está incluida en los derechos notariales de la escritura. Si la redacta un abogado, sus honorarios se pactan con él. Los bancos pueden cobrar el estudio de títulos y la elaboración de documentos dentro de los gastos del crédito.

Pida siempre el detalle de lo que paga.

Cláusulas que suelen generar problemas

La forma de pago es la cláusula que más conflictos produce: debe decir cuánto se pagó antes, cuánto se paga en la firma y cuánto entra con el crédito, y qué pasa si el banco no desembolsa. La entrega material también: fecha, estado del inmueble y quién paga servicios y administración hasta ese día.

Otra cláusula clave es la de saneamiento, por la que el vendedor responde por evicción y vicios ocultos según el Código Civil. Viene en casi todas las minutas y no conviene eliminarla.

• Forma de pago detallada y coherente con la promesa.
• Fecha y condiciones de entrega material.
• Reparto de gastos notariales y de registro.
• Saneamiento por evicción y vicios ocultos.
• Declaración sobre deudas de administración e impuestos.

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