¿Cómo calcular el flujo de caja de un apartamento comprado con crédito para arrendar?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 2 de noviembre de 2026 y el 3 de noviembre de 2026; se actualiza cada día.

La fórmula mensual

Flujo de caja = arriendo mensual − cuota del crédito − administración a cargo del dueño − predial mensualizado − comisión de administración del arriendo − seguros − reserva de mantenimiento − reserva de vacancia.

Mensualiza los gastos anuales dividiéndolos entre 12 para no llevarte sorpresas en el mes del predial. Las reservas no son gastos de ese mes, pero apartarlas evita que una reparación o un mes vacío te obliguen a endeudarte.

Ejemplo ilustrativo

Cifras inventadas para mostrar el método: arriendo $1,6 millones; cuota del crédito $1,7 millones; predial mensualizado $120.000; comisión del arriendo $160.000; seguro $50.000; reserva de mantenimiento $100.000; reserva de vacancia $130.000.

Flujo: 1.600.000 − 1.700.000 − 120.000 − 160.000 − 50.000 − 100.000 − 130.000 = −$660.000 al mes. En este ejemplo el dueño pone esa suma cada mes, aunque parte de la cuota está pagando capital.

Cuánto de la cuota es ahorro

En los primeros años de un crédito en pesos con cuota fija, la mayor parte de la cuota son intereses y una parte menor abona a capital. Pide al banco la tabla de amortización: el abono a capital es patrimonio que recuperas al vender, los intereses y seguros son costo.

Por eso un flujo negativo no siempre es una mala inversión, pero sí exige que tengas ingresos estables para cubrirlo durante años, incluso si pierdes el empleo o el inquilino deja de pagar.

Qué mover para mejorar el flujo

Estas son las palancas que cambian el resultado:

• Cuota inicial más alta: reduce la cuota mensual.
• Plazo más largo: baja la cuota, pero pagas más intereses en total.
• Tasa más baja: compara ofertas de varios bancos y el costo total, no solo la tasa.
• Comprar con un canon realista: verifica con inmuebles comparables antes de firmar.
• Leasing habitacional: puede cambiar la cuota y el tratamiento tributario; compáralo con el crédito.

Riesgos que debes simular

Simula qué pasa si el inmueble pasa dos o tres meses vacío, si sube la tasa en un crédito de tasa variable o en UVR, o si llega una cuota extraordinaria de la copropiedad. Ten un fondo de reserva equivalente a varios meses de cuota antes de comprar.

Esta guía es informativa y no es asesoría financiera ni tributaria: antes de invertir, revisa tus números con un asesor certificado.

Flujo de caja anual y fondo de reserva

Además del mes a mes, revisa el año completo: hay meses con gastos concentrados, como el predial, el seguro anual o una reparación. Suma los flujos de los 12 meses para saber cuánto aportarás en total al año.

Con ese número define el fondo de reserva. Una regla de trabajo es tener disponible el equivalente a varios meses de cuota más administración, para cubrir vacancias o impagos sin atrasarte con el banco.

Si no quieres buscar solo

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