¿Se puede escriturar por el avalúo catastral y no por el precio real?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Qué dice el artículo 90 del Estatuto Tributario

El artículo 90 establece que el valor de enajenación de los inmuebles no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, y que debe corresponder al valor comercial. También exige que en la escritura las partes declaren bajo juramento que el precio es real y que no existen pactos privados que lo modifiquen.

Si no se hace esa declaración, o si es falsa, la DIAN puede desconocer el precio y fijar el valor comercial para efectos tributarios.

Riesgos para el vendedor

El vendedor que escritura por menos declara una utilidad menor de la real. Si la DIAN lo detecta, puede recalcular la ganancia ocasional o la renta con el valor comercial y aplicar sanción por inexactitud e intereses.

Además, la declaración bajo juramento falsa puede tener consecuencias más allá de lo tributario.

Riesgos para el comprador

El comprador queda con un costo fiscal bajo: cuando venda en el futuro, su utilidad aparecerá más alta y pagará más impuesto. El artículo 90 dispone además que no se reconocen como costo las sumas pagadas por fuera de la escritura que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.

También pierde protección: si el negocio se cae, demostrar que pagó más de lo escriturado es difícil.

Cuando hay crédito hipotecario

El banco presta sobre el menor valor entre el avalúo comercial y el precio de compra. Escriturar por menos reduce el préstamo posible y genera una inconsistencia entre el avalúo, la promesa y la escritura que el banco puede objetar.

Los pagos en efectivo por fuera de la escritura también chocan con los controles contra lavado de activos de bancos y notarías.

Cómo pagar menos impuestos legalmente

• Documentar bien el costo fiscal: precio de compra, mejoras y valorización con soportes.
• Aplicar los reajustes fiscales que permite el Estatuto Tributario.
• Revisar si aplica la exención del artículo 311-1 para la vivienda de habitación.
• Pactar con claridad quién paga cada gasto de la compraventa.
• Consultar con un contador antes de fijar el precio.

Qué pasa con la retención y el registro

Los impuestos de la escritura se liquidan sobre el valor del acto. Si se escritura por menos, la retención en la fuente y el impuesto de registro bajan, y ese es el ahorro que tienta a muchas personas. Pero la DIAN puede reclamar la diferencia, y el departamento también puede revisar la base del impuesto de registro.

El ahorro inmediato suele ser pequeño frente a la sanción y frente al mayor impuesto que pagará el comprador cuando venda.

Si no quieres buscar solo

Aptologia busca la vivienda por ti en el inventario disponible de todos los portales del país y te entrega las opciones que encajan. Comprar a un precio justo desde el inicio hace innecesario cualquier atajo en la escritura.

Preguntas frecuentes

Sigue aprendiendo

• 12 preguntas sobre arriendo en Colombia, respondidas con la Ley 820 (depósito, preaviso, contrato…)
• SINUPOT Bogotá: qué es y cómo consultar un predio (norma, estrato, licencias) paso a paso
• Intereses de cesantías 2026: cuánto son (12%), cuándo se pagan y cómo calcularlos
• ¿Qué es un fideicomiso? Fiducia mercantil explicada (y por qué importa al comprar sobre planos)
• Anticresis en Colombia: qué es, cómo funciona y sus riesgos (vivir sin pagar arriendo)
• Plusvalía de un inmueble en Colombia: qué es, cómo se calcula y cuándo se paga
• Ver todas las guías →