¿Qué es el englobe y el desenglobe de un inmueble y cómo se hace?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Cuándo se necesita

Necesita desenglobar si quiere vender una parte de su lote o de su casa como inmueble independiente. Necesita englobar si compró dos predios vecinos y quiere que figuren como uno, por ejemplo para construir o para unir dos apartamentos.

En propiedad horizontal, unir o dividir unidades privadas puede exigir además reformar el reglamento de propiedad horizontal con aprobación de la asamblea.

La licencia urbanística

Dividir un predio requiere licencia de subdivisión, salvo excepciones que señala la norma. La expide la curaduría urbana o, donde no hay curadores, la oficina de planeación municipal, y se verifica que cada lote resultante cumpla el área mínima y las normas del plan de ordenamiento territorial.

El englobe suele ser más sencillo, pero el notario y la Oficina de Registro pueden pedir planos y soportes catastrales.

Paso a paso

• Verifique en el certificado de tradición que los predios estén libres de problemas y que el titular sea el mismo.
• Pida un levantamiento topográfico con linderos y áreas.
• Tramite la licencia de subdivisión o el concepto que aplique ante curaduría o planeación.
• Otorgue la escritura de englobe o desenglobe ante notario.
• Registre la escritura: la Oficina de Registro abre las nuevas matrículas o cierra las anteriores.
• Solicite la actualización en el catastro municipal o en el gestor catastral.

Costos que debes prever

Los costos incluyen el levantamiento topográfico, la licencia urbanística, los derechos notariales, el impuesto y los derechos de registro, y la actualización catastral. Los derechos notariales y registrales se liquidan según las resoluciones vigentes de la Superintendencia de Notariado y Registro.

Pida cotización a cada entidad antes de empezar; los valores dependen del municipio y del tamaño del predio.

Errores frecuentes

Vender una parte de un lote sin desenglobar genera falsa tradición o derechos de cuota que luego son difíciles de sanear. Otro error es registrar la división sin actualizar catastro, lo que deja el predial a nombre del predio original.

Antes de comprar una parte de un lote, exija que el desenglobe esté registrado y que la parte tenga su propia matrícula.

Qué revisar antes de empezar

Antes de pagar planos o licencias, confirme con la curaduría o planeación que la división o la unión es posible según el plan de ordenamiento territorial. Hay zonas con áreas mínimas de lote, frentes mínimos o restricciones ambientales que hacen imposible subdividir.

Revise también que el predio no tenga hipotecas, embargos o falsa tradición, porque esos problemas pasan a los predios resultantes y pueden bloquear el registro. Si hay hipoteca, el banco debe autorizar la operación.

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Preguntas frecuentes

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