¿En cuántos años se recupera la inversión en un apartamento para arrendar?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

La fórmula básica

Años de recuperación = inversión total ÷ arriendo neto anual.

La inversión total incluye precio, gastos de escrituración y registro, adecuaciones y amoblado si lo hay. El arriendo neto anual es el canon de los meses efectivamente arrendados menos predial, administración que asumas, comisiones, seguros y mantenimiento.

Ejemplo de contado

Ejemplo ilustrativo, no son cifras del mercado: inviertes $250 millones en total y el arriendo neto anual queda en $12 millones. 250 ÷ 12 = 20,8 años.

Si el canon sube cada año con el IPC, como permite la Ley 820 de 2003, la recuperación se acorta un poco. Puedes hacerlo año por año en una hoja de cálculo sumando el arriendo neto ajustado hasta igualar la inversión, y así ves el efecto real de los reajustes y de los gastos que también suben.

Ejemplo con crédito

Con crédito, lo que conviene medir es en cuánto tiempo recuperas tu propio dinero: la cuota inicial y los gastos. Si la cuota del crédito es mayor que el arriendo neto, el flujo es negativo y cada mes pones plata; en ese caso no recuperas nada mientras pagas el crédito y dependes de la valorización y del capital que vas abonando.

Ejemplo ilustrativo: pones $90 millones propios, el arriendo neto es $1 millón al mes y la cuota es $1,4 millones. Cada mes aportas $400.000 adicionales, que también son inversión tuya y deben sumarse a lo que quieres recuperar.

Lo que el payback no muestra

El periodo de recuperación es simple a propósito, y por eso deja varias cosas por fuera:

• La valorización: al vender recuperas el valor del inmueble, que puede ser mayor o menor al de compra.
• El costo de oportunidad: lo que habría rendido ese dinero en otra inversión.
• La inflación: un peso dentro de 15 años vale menos que hoy.
• Los imprevistos: reparaciones grandes, cuotas extraordinarias o meses sin inquilino.

Cómo complementarlo

Junto al payback calcula la rentabilidad neta anual y una rentabilidad total que sume valorización estimada con supuestos prudentes. Haz al menos tres escenarios: optimista, medio y pesimista, cambiando canon, vacancia y valorización. Si la inversión solo funciona en el escenario optimista, es una señal de alerta.

Esta guía es informativa y no es asesoría financiera ni tributaria: antes de invertir, revisa tus números con un asesor certificado.

Cómo hacerlo en una hoja de cálculo

Crea columnas para año, canon mensual, meses arrendados, gastos anuales, arriendo neto y arriendo neto acumulado. En la primera fila pon tus cifras actuales; en las siguientes, aumenta el canon con un IPC supuesto y los gastos con su propio ritmo.

El año en que el arriendo neto acumulado iguala o supera la inversión total es tu periodo de recuperación. Cambia los supuestos para ver qué tan sensible es el resultado a uno o dos meses vacíos por año.

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