¿Cómo calcular el costo fiscal de un inmueble para vender?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Qué incluye el costo fiscal

El artículo 69 del Estatuto Tributario indica que el costo de los activos fijos está formado por el precio de adquisición más los costos directamente relacionados, las adiciones y mejoras, y las contribuciones por valorización pagadas.

Cada uno de esos conceptos debe tener soporte: escritura de compra, facturas de obras, recibos de valorización.

• Precio de compra según la escritura.
• Mejoras: ampliaciones, remodelaciones que aumentan el valor, con facturas.
• Contribuciones de valorización efectivamente pagadas.
• Gastos de adquisición que su contador considere parte del costo.

Reajuste fiscal anual

El artículo 70 del Estatuto Tributario permite reajustar cada año el costo de los activos fijos en el porcentaje que fija el Gobierno. Así, un inmueble comprado hace años no se compara contra su precio nominal antiguo.

El artículo 73 trae una forma alternativa para bienes raíces basada en una tabla de ajuste según el año de adquisición. El contribuyente toma la opción que le corresponda; un contador puede hacer la comparación.

Avalúo catastral como costo

El artículo 72 del Estatuto Tributario permite tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el autoavalúo declarado, en las condiciones que señala la norma. En inmuebles viejos con avalúo catastral alto frente al precio de compra, esta opción puede ser útil.

Lea el texto vigente o consulte a un contador antes de elegir, porque las condiciones importan.

Ejemplo de cálculo

Suponga que compró un apartamento, le hizo una remodelación con facturas y pagó una valorización. El costo fiscal sería el precio de compra reajustado, más la remodelación y la valorización. Si lo vende hoy, la utilidad es el precio de venta menos ese total.

Si lo tuvo más de dos años, esa utilidad es ganancia ocasional al 15 % para personas naturales, con la exención del artículo 311-1 si era su vivienda; si lo tuvo menos, es renta ordinaria.

Soportes que debes guardar

Sin soportes, la DIAN puede desconocer mejoras o costos. Guarde la escritura de compra, la boleta fiscal, facturas electrónicas de obras y materiales, licencias de construcción y recibos de valorización.

Las sumas pagadas por fuera de la escritura y sin pasar por entidades financieras no se reconocen como costo, según el artículo 90 del Estatuto Tributario.

Errores comunes al calcularlo

El error más común es tomar como costo el precio nominal de compra de hace muchos años sin aplicar ningún reajuste, lo que infla la utilidad. El segundo es sumar gastos sin soporte o reparaciones menores que la ley no considera mejoras.

También es frecuente usar en la venta un costo distinto al declarado en el patrimonio de años anteriores, lo que genera inconsistencias que la DIAN puede cuestionar.

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