¿Conviene comprar un inmueble en remate judicial como inversión?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Cómo funciona un remate judicial

En un proceso ejecutivo, por ejemplo cuando el dueño no paga un crédito hipotecario, el juez ordena vender el inmueble en subasta. Según el Código General del Proceso, la base de la licitación es el 70 % del avalúo y, para participar, el postor debe consignar el 40 % del avalúo en el Banco Agrario a órdenes del juzgado.

Gana la oferta más alta. El rematante debe pagar el saldo dentro del plazo legal; si no lo hace, pierde una parte de lo consignado.

Dónde encontrar remates

Los avisos de remate se publican en un medio de amplia circulación y en el micrositio de la Rama Judicial. También hay remates de entidades como la Sociedad de Activos Especiales (SAE) o de bancos que venden inmuebles recibidos en pago, con reglas propias de cada vendedor.

Lee con calma el aviso de remate: indica el juzgado, la fecha y hora de la audiencia, el avalúo, la base y el porcentaje que debes consignar para participar.

Qué revisar antes de pujar

La revisión previa es lo que separa una buena compra de un problema:

• El expediente del proceso: partes, embargos, recursos pendientes y posibles nulidades.
• El certificado de tradición y libertad: otras hipotecas, embargos o limitaciones.
• Deudas de administración, predial y servicios: averigua el monto y quién responde según el caso.
• Si el inmueble está ocupado y por quién: la entrega puede requerir diligencia judicial.
• El estado físico: muchas veces no se puede visitar por dentro.

Cómo calcular si hay descuento real

Ejemplo ilustrativo con cifras inventadas: avalúo $250 millones, base 70 % = $175 millones. Ganas con $190 millones. Suma deudas de administración y predial ($12 millones), impuestos y gastos de registro, abogado ($6 millones), reparaciones ($15 millones) y seis meses sin poder usar ni arrendar el inmueble. El costo total puede acercarse a $225 millones o más.

Compara ese costo total con el precio de inmuebles similares en el mercado, no con el avalúo del proceso.

Riesgos principales

Demoras en la aprobación del remate y en la entrega, ocupantes que no salen, recursos que anulan la subasta, deudas ocultas y el estado del inmueble. Además, debes tener el dinero disponible: los bancos no suelen prestar para pagar un remate en los plazos del juzgado.

Esta guía es informativa y no es asesoría legal ni financiera: trabaja con un abogado que revise el proceso.

Para quién tiene sentido

Para inversionistas con capital propio disponible, paciencia para procesos que pueden tardar meses y acompañamiento jurídico. Para quien busca su vivienda con crédito y tiene una fecha para mudarse, una compra tradicional suele ser más adecuada.

Antes de participar en tu primer remate, asiste como observador a una o dos audiencias para entender cómo se desarrollan y cuánto se ofrece frente a la base.

Si no quieres buscar solo

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Preguntas frecuentes

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