¿Cómo estimar cuánto se puede arrendar un inmueble antes de comprarlo?

Cuánto piden hoy por un apartamento, por ciudad

Precio pedido en avisos vivos de 26 portales e inmobiliarias; ciudades con 40 avisos o más. Medido entre el 30 de octubre de 2026 y el 31 de octubre de 2026; se actualiza cada día.

Paso 1: arma tu lista de comparables

Busca en varios portales inmuebles en arriendo en el mismo conjunto o en un radio corto. Prioriza los que se parezcan en lo que más pesa para un inquilino:

• Ubicación y acceso a transporte.
• Área privada y número de alcobas y baños.
• Parqueadero y depósito.
• Estrato y valor de la administración.
• Estado, antigüedad y si está amoblado.
• Zonas comunes del conjunto.

Paso 2: calcula el canon por metro cuadrado

Divide el canon de cada comparable entre su área privada. Descarta los extremos muy altos o muy bajos y saca la mediana. Ejemplo ilustrativo con cifras inventadas: si la mediana es $25.000 por m² y el inmueble tiene 60 m², el canon de referencia es $1,5 millones.

Paso 3: ajusta por diferencias

Si tu inmueble no tiene parqueadero y los comparables sí, ajusta hacia abajo; si está remodelado y los demás no, hacia arriba. Pregunta también si el canon publicado incluye la administración, porque muchos anuncios la suman y otros no.

Ejemplo ilustrativo: si el canon de referencia es $1,5 millones y tu inmueble no tiene parqueadero mientras la mayoría de comparables sí, podrías ajustar a la baja con lo que se paga por un parqueadero en arriendo en la zona. Haz lo mismo con cada diferencia relevante y anota el porqué de cada ajuste para revisarlo después. Si los ajustes suman mucho, quizá tus comparables no se parecen lo suficiente y conviene buscar otros.

Paso 4: corrige el precio de oferta

Los anuncios muestran lo que el dueño pide, no lo que se cierra. Los inmuebles que llevan mucho tiempo publicados probablemente están caros. Si puedes, pregunta a inmobiliarias de la zona en cuánto se cerraron arriendos recientes, o a la administración del edificio.

Paso 5: valida con la demanda

Revisa cuántos inmuebles parecidos hay disponibles: mucha oferta similar presiona el precio y alarga la vacancia. En zonas universitarias o de oficinas la demanda cambia por temporada.

Usa el canon estimado en tus cálculos con un escenario conservador, por ejemplo un 5 % o 10 % por debajo de la mediana como supuesto de prueba, para ver si la inversión aguanta. Esta guía es informativa y no es asesoría financiera.

Si encuentras pocos comparables, amplía el radio con cuidado y da más peso a los más cercanos.

Cuidado con el arriendo que promete el vendedor

Si el vendedor o la constructora te dicen cuánto se arrienda, verifícalo con comparables. Si el inmueble viene arrendado, pide el contrato y comprueba fecha de inicio, canon actual, reajustes y si el inquilino está al día. Un canon por encima del mercado con un inquilino que está por salir no se sostendrá.

Si no quieres buscar solo

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