Arriendo de local comercial vs. vivienda: qué cambia en la ley

El derecho de renovación (art. 518)

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento. Las excepciones son tres:

• Que el arrendatario haya incumplido el contrato.
• Que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta.
• Que el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan hacerse sin la desocupación, o demolido por su estado de ruina o para una nueva construcción.

Desahucio con seis meses y preferencia

En los casos de los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la terminación del contrato; si no lo hace, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término (artículo 520).

Si el local se repara o reconstruye, el arrendatario anterior tiene preferencia, en igualdad de circunstancias, para arrendar los locales nuevos (artículo 521). Y si el propietario no les da el destino anunciado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, debe indemnizar al arrendatario según estimación de peritos (artículo 522).

Las diferencias sobre la renovación se deciden por el procedimiento verbal, con intervención de peritos (artículo 519).

Subarriendo y cesión en locales

El artículo 523 permite al arrendatario del local subarrendar hasta la mitad del inmueble sin autorización, pero no subarrendarlo totalmente sin autorización expresa o tácita del arrendador, ni darle una destinación distinta que lesione sus derechos. La cesión es válida si la autoriza el arrendador o si es consecuencia de la venta del establecimiento de comercio.

En vivienda, en cambio, la Ley 820 exige autorización expresa para cualquier subarriendo o cesión.

Cesión del contrato de arrendamiento · ¿Es legal subarrendar un apartamento?

Qué no se traslada de la vivienda al local

Las reglas propias de la Ley 820, como el tope de incremento anual del canon de vivienda y la prohibición de depósitos del artículo 16, están pensadas para vivienda urbana. En un local, el reajuste y las garantías dependen sobre todo de lo pactado. Si vas a invertir en un local, revisa también la rentabilidad y la vacancia frente a la vivienda.

Esta guía es información general sobre la ley colombiana, no asesoría legal. Para un caso concreto, consulta a un abogado, a un consultorio jurídico universitario o a un centro de conciliación.

Invertir en local u oficina vs. vivienda · Ley 820 de 2003 explicada

Fuentes

• Código de Comercio, artículos 518 a 524.
• Ley 820 de 2003.

Código de Comercio, arts. 518 a 524 · Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

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