¿Un contrato de arriendo verbal es válido en Colombia?

Sí. El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 dice que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En ambos casos las partes deben acordar al menos quiénes son, qué inmueble se arrienda, el precio y la forma de pago, la duración y quién paga los servicios públicos.

El problema del contrato verbal no es su validez sino la prueba: cuando hay un desacuerdo sobre el canon, la fecha de pago o el plazo, es la palabra de uno contra la del otro. Abajo tienes qué se entiende pactado cuando nada se dijo y cómo dejar huella aunque no haya papel firmado.

Qué deben acordar, aunque sea de palabra

La Ley 820 enumera los puntos mínimos en los que las partes deben ponerse de acuerdo, sea el contrato verbal o escrito:

Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
Identificación del inmueble y, si es solo una parte, cuál parte y qué zonas o servicios se comparten.
Precio y forma de pago.
Servicios, cosas o usos conexos y adicionales (parqueadero, depósito, muebles).
Término de duración del contrato.
Quién paga los servicios públicos.

Si nadie dijo cuánto dura: un año

El artículo 5 de la Ley 820 establece que, a falta de estipulación expresa, el contrato se entiende por el término de un año. Y el artículo 6 dice que se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término si ambas partes cumplieron y el arrendatario acepta los reajustes autorizados por la ley.

Esto aplica igual al contrato verbal: el arrendador no puede pedir el inmueble de un día para otro solo porque no haya papel firmado. Para terminarlo debe seguir las causales y los preavisos de la ley.

Ley 820 de 2003 explicada · Cómo terminar un contrato de arriendo antes de tiempo · Calculadora del incremento del arriendo

Cómo probar un arriendo verbal

Si el arrendador demanda la restitución del inmueble, el artículo 384 del Código General del Proceso le permite acompañar la demanda con el contrato firmado, con la confesión del arrendatario en un interrogatorio extraprocesal o con prueba testimonial siquiera sumaria. Es decir, el arriendo verbal también se puede probar en un juicio.

Para el día a día, lo que más protege a ambas partes es el rastro de pagos: transferencias con el concepto «arriendo mes de...», recibos firmados y mensajes donde se acuerde el valor. El arrendador está obligado a dar comprobante escrito de cada pago (artículo 11 de la Ley 820).

El recibo de pago del arriendo es obligatorio · Requisitos para arrendar

Cuándo conviene pasarlo a escrito

Conviene escribirlo siempre que haya codeudor, depósito en especie, muebles incluidos, reglas de mascotas o un canon que se vaya a discutir en el futuro. Un contrato escrito corto, con los puntos del artículo 3, evita casi todas las discusiones. Si el contrato es escrito, el arrendador debe entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor en máximo diez días (artículo 8, numeral 3, de la Ley 820).

Esta guía es información general sobre la ley colombiana, no asesoría legal. Para un caso concreto, consulta a un abogado, a un consultorio jurídico universitario o a un centro de conciliación.

Fuentes

Ley 820 de 2003, artículos 3, 5, 6, 8 y 11.
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículo 384, numeral 1.

Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado) · Código General del Proceso, arts. 384 y 385

Preguntas frecuentes

¿Es legal arrendar un apartamento sin contrato escrito?

Sí. La Ley 820 de 2003 permite que el contrato de vivienda urbana sea verbal. Las partes deben estar de acuerdo en los puntos mínimos: identificación, inmueble, precio, forma de pago, duración y servicios públicos.

¿Cuánto dura un arriendo verbal si no se acordó plazo?

Un año. El artículo 5 de la Ley 820 dice que, a falta de estipulación expresa, el contrato se entiende por un año, y se prorroga por el mismo término si ambas partes cumplen.

¿Me pueden sacar sin aviso si no hay contrato escrito?

No. El contrato verbal tiene la misma protección que el escrito: el arrendador debe usar las causales y preavisos de la ley y, si no hay acuerdo, un proceso de restitución ante un juez.

¿Cómo pruebo cuánto pago de arriendo?

Con recibos, transferencias y mensajes. El arrendador está obligado a expedir comprobante escrito con la fecha, la cuantía y el período de cada pago (artículo 11 de la Ley 820).

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