Cláusula penal en el contrato de arrendamiento: qué es y cuándo se paga

Cuándo se puede cobrar

Según el artículo 1594 del Código Civil, antes de que el deudor esté en mora el acreedor solo puede exigir la obligación principal, no la pena. Una vez en mora, puede pedir el cumplimiento o la pena, a su elección, pero no ambas a la vez, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o que se haya estipulado expresamente que el pago de la pena no extingue la obligación principal.

En la práctica, la cláusula penal del arriendo suele activarse cuando una parte entrega o pide el inmueble antes del plazo sin seguir el procedimiento de la Ley 820, o cuando incumple otras obligaciones del contrato.

Terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo · Preavisos e indemnizaciones de la Ley 820

Pena o perjuicios, no las dos

El artículo 1600 del Código Civil dice que no se pueden pedir a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos que se haya estipulado así expresamente. El acreedor sí puede escoger cuál de las dos reclamar.

Por eso vale la pena leer la redacción: algunos contratos dicen que la cláusula penal se cobra «sin perjuicio» de los daños. Esa frase es justamente la estipulación expresa que permite sumar las dos.

Límites: rebaja y cláusula penal enorme

Si el deudor cumplió una parte y el acreedor la aceptó, la pena se rebaja proporcionalmente (artículo 1596). Y el artículo 1601 regula la cláusula penal enorme: cuando la obligación y la pena son cantidades determinadas, se puede pedir que se rebaje de la pena todo lo que exceda el doble de la obligación principal, incluida esta.

Cuándo una pena de arriendo resulta excesiva en un caso concreto lo decide un juez; esta guía no reemplaza esa valoración. Esta guía es información general sobre la ley colombiana, no asesoría legal. Para un caso concreto, consulta a un abogado, a un consultorio jurídico universitario o a un centro de conciliación.

Antes de firmar

• Revisa el monto: cuántos cánones y si es un valor fijo o proporcional al tiempo que falta.
• Revisa a quién aplica: una cláusula equilibrada obliga a ambas partes.
• Revisa si se suma a los perjuicios o si es alternativa.
• Revisa qué conducta la activa: la entrega anticipada, la mora, el cambio de destinación.

Requisitos para arrendar · Obligaciones del arrendador

Fuentes

• Código Civil, artículos 1592, 1594, 1596, 1600 y 1601.

Código Civil, arts. 1592 a 1601: cláusula penal · Ley 820 de 2003 (Secretaría del Senado)

Preguntas frecuentes

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