Retención en la fuente al vender un inmueble: el 1% y cómo funciona

Cómo se calcula

La base es el valor de la enajenación que figura en la escritura. El artículo 398 del Estatuto Tributario fija la retención en el 1% de ese valor para las personas naturales que venden activos fijos, y el inmueble en el que vives o que tienes arrendado lo es para casi todas las personas naturales. La recauda el notario y la entrega a la DIAN.

Un ejemplo: si vendes en $525.000.000, la retención es de $5.250.000. Ese monto lo pagas en la notaría, normalmente con los demás derechos, o se descuenta del dinero que recibes si así se pactó con el comprador.

Ojo con el valor que se escritura. Declarar en la escritura un precio menor que el real no ahorra nada legalmente: el artículo 90 del Estatuto Tributario exige declarar en la escritura el precio real, bajo la gravedad de juramento, y el precio verdadero queda rastreable por el crédito del comprador y los movimientos bancarios. Además, si el banco del comprador avaluó por encima, la diferencia salta a la vista.

Quién la paga

La retención es del vendedor, porque es un anticipo de su propio impuesto. Es distinto de los derechos notariales, que se suelen repartir entre las partes, y del impuesto de registro, que normalmente asume el comprador. Si en la promesa de compraventa se pacta algo distinto, que quede escrito, pero ante la DIAN el retenido sigue siendo el vendedor y es él quien la descuenta en su renta.

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Retención y ganancia ocasional no son lo mismo

La retención se calcula sobre el precio de venta completo. El impuesto de fondo, en cambio, se calcula sobre la utilidad: la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. Si tuviste el inmueble dos años o más, esa utilidad es ganancia ocasional (artículo 300 del Estatuto Tributario) y, para personas naturales, tributa al 15% desde la reforma de la Ley 2277 de 2022. Si lo tuviste menos de dos años, la utilidad va a la renta ordinaria.

Por eso es frecuente que la retención termine siendo mayor que el impuesto real, por ejemplo cuando vendes tu vivienda con poca utilidad o con una utilidad que cae en la exención del artículo 311-1. En ese caso, lo retenido te queda como saldo a favor en la declaración.

Impuesto al vender un apartamento: ganancia ocasional

La exención para la vivienda de habitación

El artículo 311-1 del Estatuto Tributario deja exenta de ganancia ocasional una parte de la utilidad que obtiene una persona natural al vender su casa o apartamento de habitación. Con la Ley 2277 de 2022 ese tope quedó en las primeras 5.000 UVT de la utilidad. La norma pone condiciones, entre ellas qué se hace con el dinero de la venta (depositarlo en una cuenta de ahorro para el fomento de la construcción, AFC, o usarlo para pagar el crédito hipotecario de la vivienda) y límites sobre el avalúo del inmueble.

Como esas condiciones y el valor de la UVT cambian, revisa la redacción vigente del artículo 311-1 en la página de la DIAN o con tu contador antes de vender, y guarda los soportes de dónde quedó el dinero. La UVT la fija la DIAN cada año por resolución.

Si quien vende es una empresa

El 1% del artículo 398 es para personas naturales. Cuando el vendedor es una sociedad u otra persona jurídica, la retención se rige por la reglamentación que desarrolla el artículo 401 del Estatuto Tributario, con tarifas y reglas distintas según el tipo de inmueble. Si vendes a través de una empresa o le compras a una, confirma la tarifa con el contador de la empresa o en la DIAN antes de la firma.

Cómo recuperar lo retenido

• Pide en la notaría el certificado de retención o conserva la escritura donde consta el valor retenido.
• En la declaración de renta del año en que vendiste, incluye la venta y la retención como anticipo.
• Si te queda saldo a favor, puedes pedir la devolución a la DIAN o imputarlo a la declaración siguiente, dentro de los plazos que fija el Estatuto Tributario.
• Si vender te convierte en declarante por ingresos o patrimonio, tienes que declarar ese año aunque normalmente no lo hagas.

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Preguntas frecuentes

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