Vender un apartamento con hipoteca o leasing: cómo se hace

Hipoteca o leasing: por qué cambia todo

Con un crédito hipotecario tú eres el dueño y el banco tiene un gravamen inscrito en el certificado de tradición como garantía. Puedes vender, pero el comprador va a exigir que la hipoteca se cancele, porque nadie quiere un inmueble que garantiza la deuda de otro.

Con leasing habitacional el propietario inscrito es la entidad financiera y tú eres locatario con una opción de compra al final. No puedes vender lo que no es tuyo: lo que haces es pagar y ejercer la opción para que el inmueble pase a tu nombre o al del comprador, o ceder tu posición en el contrato.

Leasing habitacional o crédito hipotecario: diferencias

Opción 1: pagar la hipoteca con el dinero de la venta

Es lo más común. Se pacta en la promesa que una parte del precio se usa para pagar tu saldo. Si el comprador tiene recursos propios, puede girar esa parte directamente a tu banco; si paga con crédito, su banco suele desembolsar una parte a tu banco y el resto a ti, después del registro de la escritura.

Hay dos formas de hacer la escritura: cancelar la hipoteca primero, en una escritura propia, y luego vender; o hacer la cancelación y la compraventa en el mismo acto, cuando tu banco expide la carta de cancelación contra el pago acordado. Lo que se pueda depende de las políticas de tu banco y del banco del comprador: pregúntales a los dos al inicio.

La Ley 546 de 1999 permite prepagar los créditos de vivienda sin penalidad, y la Ley 1555 de 2012 extendió el prepago sin penalidad a otros créditos, con excepciones. Pide a tu banco la certificación de saldo a una fecha y pregunta si hay seguros u otros cobros que se liquiden al cerrar el crédito.

Levantamiento de hipoteca: el trámite completo

Opción 2: el comprador asume la deuda

En teoría el comprador puede subrogarse en tu crédito, pero en la práctica pocos bancos lo aceptan sin hacerle un estudio de crédito completo, y casi siempre es más sencillo que el comprador saque su propio crédito y se pague el tuyo. Si alguien te propone quedarse con la deuda de manera informal, sin que el banco lo apruebe, no lo aceptes: tú sigues siendo el deudor ante el banco y la hipoteca sigue sobre el inmueble.

Lo que revisa quien compra un apartamento con hipoteca vigente

Vender un inmueble en leasing habitacional

En leasing suele haber más documentos y más tiempo, porque es la entidad la que firma la escritura de transferencia. Si el comprador también va a usar leasing o crédito, coordina con anticipación los dos bancos para que los desembolsos coincidan.

• Pagar el saldo y ejercer la opción de compra: con tus recursos o con el dinero del comprador, pagas el saldo y el valor de la opción. La entidad transfiere el inmueble por escritura, a ti o, si lo permite, directamente al comprador que designes.
• Ceder el contrato de leasing: el comprador toma tu lugar como locatario y te paga lo que has abonado más la diferencia pactada. La entidad tiene que aprobarlo y normalmente le hace un estudio de crédito al nuevo locatario.
• Revisa en tu contrato qué dice sobre cesión, prepago y opción de compra, y pide a la entidad por escrito el procedimiento, los costos y los tiempos de cada alternativa.

Cómo protegerte en la promesa

• Escribe cuánto del precio se destina a pagar tu crédito, a qué cuenta y en qué momento.
• Fija una fecha de escritura realista, contando lo que tarda tu banco en expedir la carta de cancelación o la entidad de leasing en transferir.
• Si el comprador paga con crédito, condiciona los plazos a la aprobación y al desembolso, y define qué pasa si se niega.
• Pacta las arras y qué ocurre con ellas si alguno incumple.
• No entregues el inmueble antes de recibir el dinero que te corresponde, salvo que lo pactes con garantías.

Cuánto te queda en la mano

Haz la cuenta antes de fijar tu precio mínimo: precio de venta menos saldo del crédito o del leasing, menos retención en la fuente del 1%, menos tu parte de la notaría y de la cancelación de la hipoteca, menos la comisión si usas inmobiliaria y, si hubo utilidad, la ganancia ocasional que pagarás en la declaración de renta. Si el resultado no te alcanza para tu siguiente paso, mejor saberlo antes de publicar.

Gastos del vendedor al vender un inmueble · Simulador de crédito hipotecario

Preguntas frecuentes

Sigue aprendiendo

• Gastos del vendedor al vender un inmueble en Colombia
• Vender un apartamento arrendado: qué pasa con el inquilino
• Cómo hacer un aviso para vender tu apartamento que genere visitas
• Vender una casa heredada en Colombia: sucesión, impuestos y pasos
• Estudio de títulos de un inmueble: qué es, qué revisa y cuándo hacerlo
• Comprar apartamento directo al dueño: pasos, riesgos y cómo pagar
• Ver todas las guías →