¿Por qué el arriendo cambia tanto dentro del mismo barrio? Diferencias de hasta 9,2 veces

«¿Cuánto cuesta arrendar en tal barrio?» tiene una respuesta engañosa. En el mismo barrio y con el mismo número de alcobas, el precio pedido puede multiplicarse varias veces: en Barrios Unidos (Bogotá), para 3 alcobas, el 10% más caro pide 9,2 veces lo que pide el 10% más económico.

La mediana de un barrio es útil para orientarse, pero esconde lo que pasa a los lados. Dos apartamentos con las mismas alcobas, en el mismo barrio, pueden pedir precios muy distintos. Este artículo resume el informe técnico Mismo barrio, mismas alcobas, otro precio: dispersión del arriendo en Colombia, con datos del 3 de septiembre de 2026 en 7 ciudades.

Para medirlo, Aptologia agrupa los avisos de apartamentos en arriendo por barrio declarado y número de alcobas. En cada grupo calcula el percentil 10 (p10), la mediana y el percentil 90 (p90) del precio pedido. La brecha es la razón p90/p10: cuántas veces pide el 10% más caro frente al 10% más económico.

Lo que encontramos

1. La brecha es la norma, no la excepción. El estudio publica 174 combinaciones de barrio y alcobas. En 157 de ellas (90,2%), el 10% más caro pide al menos el doble que el 10% más económico. En 111 (63,8%), al menos el triple.

2. Bogotá y Medellín tienen las brechas más grandes. La mayor está en Barrios Unidos (Bogotá), 3 alcobas: p10 de $1.800.000, mediana de $3.750.000 y p90 de $16.500.000, una brecha de 9,2 veces. En Medellín, en Santa Catalina (3 alcobas), el p10 es $2.675.000 y el p90, $22.500.000 (8,4 veces). En Cali, Parcelaciones Pance (3 alcobas) llega a 7,1 veces.

3. Incluso la ciudad con menos dispersión muestra diferencias grandes. La brecha máxima más baja está en Bucaramanga: Cabecera del Llano, 3 alcobas, con p10 de $2.000.000 y p90 de $6.770.000 (3,4 veces). En Barranquilla, la mayor es Villa Santos (4,1 veces) y en Chía, Chuntame (4,4 veces).

Qué significa para quien busca

Parte de la brecha es real: dentro de una misma combinación hay diferencias de área, estado, piso, parqueadero y antigüedad. Otra parte puede ser precio pedido de más. Para quien busca, la consecuencia práctica es la misma: en la zona que necesita y con las alcobas que necesita suele haber opciones que cuestan varias veces menos que otras, y la mediana del barrio no lo muestra. Mirar el rango completo, y no solo el promedio, cambia el presupuesto que se considera razonable.

Metodología

• Corte: avisos vivos el 3 de septiembre de 2026, en 26 portales e inmobiliarias, sin contar dos veces el mismo aviso.
• Universo: apartamentos en arriendo; el precio es el pedido en el aviso, sin administración salvo que el aviso la sume.
• Grupos: barrio declarado por el aviso más número de alcobas. Solo entran combinaciones con 40 avisos o más, porque con menos el p10 y el p90 dependen de dos o tres avisos raros.
• Se excluye el nombre de la ciudad usado como barrio.

Limitaciones

• No compara apartamentos idénticos: la brecha incluye diferencias reales de calidad y tamaño.
• El barrio es el que escribe cada aviso. Hay variantes como «Riomar» y «RIOMAR», que se reportan por separado, y etiquetas que no son un barrio en sentido estricto («Arriendo en Medellín») o que nombran municipios vecinos.
• En Bogotá, Medellín y Rionegro el estudio publica exactamente 40 combinaciones; no se asume que sean todas las que cumplen el umbral, y por eso no se calculan promedios por ciudad.
• Es una foto de un solo día.

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  author = {Pinzón Pineda, Daniel Mauricio},
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  institution = {Aptología},
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