Cómo arrendar mi apartamento: guía para propietarios en Colombia

1. Prepara el apartamento

Los interesados comparan en minutos decenas de avisos. Un apartamento limpio, pintado y sin reparaciones pendientes se arrienda más rápido y a mejor precio, y además te da un punto de partida claro para el inventario.

• Revisa y repara grifos, sifones, chapas, enchufes, calentador y humedades. Lo que dejes dañado será discusión al final del contrato.
• Pinta si hace falta, en colores neutros.
• Pon al día administración, predial y servicios públicos. Pide paz y salvo de la administración.
• Reúne documentos: certificado de tradición y libertad reciente, recibo de predial, reglamento de propiedad horizontal y recibos de servicios.
• Toma buenas fotos con luz de día, de todos los espacios, y mide el área.

2. Fija el canon con datos

El precio se fija mirando lo que se pide hoy en tu barrio por apartamentos parecidos: mismo número de alcobas, área similar, parqueadero o no, estado. La Ley 820 de 2003 (artículo 18) pone además un techo: el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble. En la práctica, en las ciudades grandes los arriendos suelen estar por debajo de ese tope.

Una vez firmado, el canon solo se puede subir cada 12 meses y con el límite que fija la ley, atado al IPC del año anterior. Por eso el precio inicial importa: es la base de los aumentos futuros.

Cuánto cobrar de arriendo por tu apartamento · Precios de arriendo en Bogotá, barrio por barrio

3. Directo o con inmobiliaria

Arrendar directamente te ahorra la comisión, pero te toca todo: publicar, mostrar, estudiar al inquilino, redactar el contrato, cobrar cada mes y atender reparaciones. Funciona bien si vives en la misma ciudad, tienes tiempo y te sientes cómodo con el papeleo.

Con una inmobiliaria pagas una comisión (normalmente un porcentaje del canon mensual que paga el propietario) a cambio de la gestión, el estudio, el cobro y, en muchos casos, una póliza que te paga si el inquilino incumple. Si eliges esta vía, verifica que la inmobiliaria esté registrada en la Cámara de Comercio y matriculada como arrendadora ante la alcaldía, y lee el contrato de administración: duración, comisión, qué cubre la póliza y cómo se rinden cuentas.

Comisión inmobiliaria en Colombia: cuánto se cobra

4. Estudia al inquilino y elige una garantía legal

El estudio es tu principal protección. Pide documentos y verifícalos: cédula, certificado laboral con salario y antigüedad o, si es independiente, certificado de ingresos firmado por contador, extractos bancarios y declaración de renta. Llama a las referencias y, con autorización escrita del candidato, consulta su historial en centrales de riesgo.

Como garantía puedes exigir un codeudor solvente o una póliza de arrendamiento contratada con una aseguradora. Lo que la ley no permite es pedir depósitos en dinero ni otras cauciones reales: el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 lo prohíbe para vivienda urbana. Pedir «un mes de depósito» es una práctica común, pero no es legal.

5. El contrato y los servicios públicos

El contrato puede ser verbal o escrito, pero hazlo siempre por escrito. Debe identificar a las partes y el inmueble, el canon y cómo se paga, la fecha de inicio y la duración, quién paga servicios y administración, los servicios o bienes incluidos, y las reglas de terminación y preaviso. Incluye el reglamento de propiedad horizontal como anexo y deja clara la regla sobre mascotas y subarriendo.

Sobre los servicios públicos, el artículo 15 de la Ley 820 de 2003 permite al arrendador exigir garantías o fianzas para cubrir el pago de las facturas que deje el arrendatario, y prevé un mecanismo para que el inmueble no termine respondiendo por las deudas del inquilino con las empresas prestadoras. Pregunta en cada empresa de servicios cuál es el procedimiento y el formato para informar el contrato y la garantía.

Modelo de contrato de arrendamiento: qué debe incluir

6. La entrega y el inventario

• Haz el inventario con el inquilino presente, espacio por espacio: paredes, pisos, puertas, ventanas, cocina, baños, electrodomésticos y llaves.
• Anota el estado real («rayón en la puerta del baño»), no solo «bueno».
• Toma fotos y videos con fecha y anéxalos o compártelos por un medio que deje registro.
• Anota las lecturas de los contadores de agua, luz y gas.
• Firmen ambos el inventario como anexo del contrato, y cada uno guarde una copia.
• Entrega las llaves contra recibo y registra al nuevo residente ante la administración del edificio.

Inventario y acta de entrega: cómo hacerlo

7. Durante el contrato

Lleva un registro de pagos, entrega recibos o confirma cada transferencia y responde a tiempo las reparaciones que te tocan: la ley pone en cabeza del arrendador las reparaciones necesarias para que el inmueble sirva para vivir, y en cabeza del arrendatario las locativas, que son las del uso normal. Si vas a subir el canon, avisa por escrito y respeta el límite legal. Si quieres recuperar el inmueble, sigue las reglas de preaviso de la ley o, si hay incumplimiento, la vía judicial: nunca cambies la chapa ni cortes servicios.

Recuerda también que los ingresos por arriendo cuentan para tu declaración de renta. Llévalos ordenados desde el primer mes.

Impuestos por arrendar tu apartamento

Preguntas frecuentes

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