¿Cuánto cobrar de arriendo por mi apartamento? Cómo fijar el canon

El canon correcto es el que piden hoy apartamentos parecidos al tuyo en el mismo barrio, ajustado por área, estado, parqueadero y si está amoblado. Toma la mediana de esos comparables como punto de partida, verifica que no pase del tope legal del 1 % del valor comercial (Ley 820 de 2003, artículo 18) y decide si sales un poco arriba o abajo según qué tan rápido necesitas arrendar.

Como referencia de lo distinto que es cada zona: medido el 15 de octubre de 2026 en los avisos vivos, la mediana de arriendo era de $3.200.000 en Bogotá y de $4.800.000 en Medellín, pero dentro de Bogotá iba de $1.500.000 en Fontibón a $2.690.000 en Cedritos y más de $10.000.000 en Los Rosales. Por eso el promedio de la ciudad no te sirve: necesitas el de tu barrio.

Paso 1: encuentra tus comparables

Un comparable es un apartamento publicado en tu mismo barrio, o en uno vecino muy parecido, con características similares. Cuantos más tengas, mejor: con cinco o diez avisos ya ves un rango claro.

Mismo número de alcobas y baños.
Área parecida (más o menos 15 %).
Mismo tipo de edificio: conjunto con zonas comunes, edificio pequeño o casa.
Con o sin parqueadero, con o sin amoblado.
Estado similar: remodelado, original o para actualizar.

Apartamentos en arriendo en Cedritos · Apartamentos en arriendo en Laureles

Paso 2: usa el precio por metro cuadrado

Si tus comparables tienen áreas distintas, divide el canon de cada uno por sus metros cuadrados. Así obtienes un valor por metro que puedes multiplicar por el área de tu apartamento. Ejemplo ilustrativo: si tres apartamentos de 60, 70 y 80 m² se piden a $2.400.000, $2.800.000 y $3.200.000, todos están en unos $40.000 por m²; uno de 65 m² estaría cerca de $2.600.000.

Ojo con los extremos: los apartamentos muy pequeños suelen tener un precio por metro más alto, y los muy grandes, más bajo. Compara dentro del mismo rango de tamaño.

Paso 3: revisa el tope legal

El artículo 18 de la Ley 820 de 2003 dice que el canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y que para estos efectos el valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral vigente. Ejemplo: si tu avalúo catastral es de $200.000.000, el valor comercial que cuenta para el tope es como máximo $400.000.000, y el canon no podría pasar de $4.000.000.

En la mayoría de los casos el mercado está por debajo de ese techo, pero conviene revisarlo, sobre todo en inmuebles con avalúo catastral bajo frente a su precio real. El avalúo catastral aparece en el recibo del impuesto predial.

Qué es el avalúo catastral y dónde verlo

Paso 4: ajusta por lo que tiene tu apartamento

Parqueadero: en muchos barrios marca una diferencia clara. Si tus comparables tienen y el tuyo no, ajusta hacia abajo; si lo ofreces aparte, define su precio por separado.
Amoblado: un apartamento amoblado y equipado puede pedir más, pero también tiene más desgaste y un público distinto (temporal, extranjeros, ejecutivos).
Piso y vista: piso alto con buena luz suele valorarse más que primer piso interior.
Estado: cocina y baños remodelados justifican estar en la parte alta del rango; acabados viejos, en la parte baja.
Administración: si el canon incluye la administración, compáralo con avisos que también la incluyan.

Paso 5: piensa en la rentabilidad, no solo en el canon

La rentabilidad bruta es el canon de un año dividido por el valor del apartamento. La neta es lo que te queda después de restar predial, administración (si la pagas tú), mantenimiento, comisión de la inmobiliaria, seguros, impuestos y los meses vacío. La diferencia entre una y otra puede ser grande.

La vacancia es el costo que más se subestima. Un mes sin inquilino equivale a perder cerca del 8 % del ingreso del año. Por eso pedir $200.000 más y tardar dos meses más en arrendar casi nunca compensa.

Cuánto renta un apartamento: cómo calcular la rentabilidad

Paso 6: publica, mide y corrige

El mercado te responde rápido. Si en dos semanas recibes muchas llamadas pero nadie aplica, quizá el problema son las fotos, los requisitos o el estado. Si casi nadie llama, el precio probablemente está alto frente a lo que hay publicado. Ajusta en pasos pequeños y vuelve a medir.

Recuerda que el canon que firmes es la base de los aumentos: la ley solo permite reajustarlo cada 12 meses, hasta el IPC del año anterior. Salir muy bajo te ata a ese nivel; salir muy alto te deja vacío. Por eso vale la pena hacer bien la tarea antes de publicar.

Compara un canon con los avisos de su barrio

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es lo máximo que puedo cobrar de arriendo?

Según el artículo 18 de la Ley 820 de 2003, el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede ser mayor a dos veces el avalúo catastral. Además, en la práctica el techo lo pone el mercado de tu barrio.

¿Cómo sé cuánto cobran en mi barrio?

Revisa los avisos vigentes de apartamentos parecidos al tuyo en el mismo barrio y calcula la mediana. Las páginas de precios de arriendo por barrio muestran la mediana y el rango medido con los avisos publicados en muchos portales.

¿Conviene cobrar menos para arrendar más rápido?

A menudo sí. Cada mes vacío te cuesta cerca de un doceavo del ingreso anual, más administración y servicios mínimos. Un precio en la mediana del barrio suele arrendarse más rápido y atraer más candidatos para escoger.

¿El arriendo incluye la administración?

Depende de lo que pactes. Muchos avisos dicen «administración incluida» y otros la suman aparte. Cuando compares, hazlo con la misma base para no equivocarte.

¿Cada cuánto puedo subir el arriendo?

Cada 12 meses de ejecución del contrato, con un aumento que no puede pasar del IPC del año calendario anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, y avisando por escrito al arrendatario.

¿No quieres buscar tú?

Buscamos por ti, le escribimos a cada aviso y te mandamos por WhatsApp solo los que están disponibles y te sirven, en 48 horas.

Buscar mi apartamento

Sigue aprendiendo

Barrios más buscados

Esta guía es informativa y de carácter general; los trámites y costos pueden variar según el municipio y el caso. Última actualización: octubre de 2026.