Impuestos por arrendar un inmueble en Colombia: renta, IVA y más

Impuesto de renta: el arriendo es renta de capital

Los arriendos son rentas de capital según el artículo 338 del Estatuto Tributario. Las personas naturales las declaran en la cédula general, junto con las rentas de trabajo y las no laborales, y pagan según la tabla progresiva de renta.

A los ingresos por arriendo puedes restar los costos y gastos que tengan relación de causalidad con esa renta y estén soportados con factura o documento equivalente: administración que tú pagas, mantenimiento y reparaciones, comisión de la inmobiliaria, intereses del crédito del inmueble arrendado y el predial. El artículo 115 del Estatuto permite deducir los impuestos pagados que tengan relación con la actividad productora de renta, entre ellos el predial.

Pregunta a tu contador por la depreciación del inmueble y por los límites a las rentas exentas y deducciones de la cédula general: cambian con las reformas tributarias.

Impuesto predial en Colombia: cómo se calcula

¿Tienes que declarar renta?

La obligación de declarar depende de topes expresados en UVT sobre tus ingresos brutos del año, tu patrimonio bruto al 31 de diciembre, tus consumos con tarjeta, tus compras y tus consignaciones. En los últimos años los topes de referencia han sido 1.400 UVT de ingresos y 4.500 UVT de patrimonio, pero pueden cambiar y la UVT se actualiza cada año.

Un inmueble arrendado suma dos veces: su valor patrimonial cuenta en el patrimonio bruto y el canon cuenta en los ingresos. Mucha gente queda obligada a declarar por primera vez cuando compra para arrendar. Verifica los topes y el valor de la UVT del año en la página de la DIAN.

Retención en la fuente sobre el canon

Si tu inquilino es agente de retención (una empresa, o una persona natural que cumple ciertas condiciones), debe retenerte en la fuente una parte del canon y consignarla a la DIAN. Para arrendamiento de bienes inmuebles, la tarifa general ha sido del 3,5% cuando el pago supera una base mínima en UVT; verifica la tarifa y la base vigentes en la DIAN.

Lo retenido no es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto de renta. Pide cada año el certificado de retención y réstalo en tu declaración. Si un inquilino persona natural no es agente de retención, no te retiene nada.

IVA: vivienda no, locales y oficinas sí

• Arriendo de vivienda: excluido de IVA. No cobras IVA aunque seas responsable del impuesto.
• Arriendo de locales, oficinas, bodegas y otros inmuebles no residenciales: gravado con IVA. Si eres responsable de IVA, debes cobrarlo en el canon, facturar y declararlo.
• Personas naturales no responsables de IVA: el artículo 437 del Estatuto fija condiciones, entre ellas un tope de ingresos brutos en UVT, para no ser responsable. Si superas el tope, pasas a ser responsable. Verifica las condiciones vigentes en la DIAN.
• Renta corta turística (Airbnb y similares): el alojamiento turístico está gravado si eres responsable de IVA, además de las obligaciones del Registro Nacional de Turismo.

Local comercial u oficina vs. vivienda

Predial e ICA

El predial lo paga el propietario, esté o no arrendado el inmueble. Se calcula sobre el avalúo catastral con la tarifa que fija cada municipio según el uso, el estrato y el valor; un inmueble comercial suele tener tarifas distintas de uno residencial.

El impuesto de industria y comercio (ICA) es municipal y grava actividades comerciales y de servicios. Si el arriendo de inmuebles constituye una actividad para el municipio y en qué casos, depende del acuerdo de cada ciudad. Consulta en la secretaría de hacienda de tu municipio si debes inscribirte y declarar.

Calculadora del impuesto predial

Si arriendas con inmobiliaria

• La inmobiliaria te cobra una comisión sobre el canon, que suele llevar IVA porque es un servicio. Esa comisión es un gasto deducible del arriendo.
• Si la inmobiliaria es agente de retención, puede practicarte retención al pagarte el canon. Pídele el certificado anual.
• Pide un estado de cuenta mensual con canon cobrado, comisión, retenciones y gastos pagados: te sirve como soporte para la declaración.

Comisión inmobiliaria en Colombia

Cuando vendas el inmueble arrendado

Si lo tuviste dos años o más, la utilidad de la venta es ganancia ocasional (art. 300 del Estatuto Tributario). En la escritura te practican retención en la fuente sobre el precio, que luego descuentas en tu declaración. Revisa si te aplica alguna exención y cómo se calcula el costo fiscal antes de fijar el precio.

Ganancia ocasional al vender un apartamento

Preguntas frecuentes

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