¿Cuánto renta un apartamento en arriendo en Colombia? Rentabilidad bruta por barrio en 2026

Al cruzar, barrio por barrio, la mediana del arriendo pedido con la del precio de venta pedido para apartamentos de 2 alcobas, la rentabilidad bruta indicativa de un barrio típico es 7,0% al año en Bogotá y 6,6% en Medellín. Es una aproximación: las dos medianas salen de avisos distintos, no del mismo apartamento.

Quien compra para arrendar, y quien duda entre arrendar o comprar, suele preguntar qué parte del precio de un apartamento se recupera cada año con el arriendo. La API abierta de Aptologia publica, para los mismos barrios, la mediana del arriendo pedido y la del precio de venta pedido. Este artículo resume el informe técnico Rentabilidad bruta del arriendo por barrio en Colombia: arriendo pedido frente a precio de venta pedido, con datos del 5 de octubre de 2026.

Antes de las cifras: una advertencia

La rentabilidad de este estudio no es la de ningún apartamento. La mediana del arriendo sale de los apartamentos que se ofrecen en arriendo en el barrio y la de venta, de los que se ofrecen en venta: son conjuntos distintos, que pueden diferir en tamaño, edad, piso o estado. Si en un barrio se venden sobre todo apartamentos nuevos y se arriendan sobre todo usados, la cifra se distorsiona. Por eso se comparan solo apartamentos de 2 alcobas en ambos lados y se exige una muestra mínima. Aun así, la cifra sirve para comparar barrios a grandes rasgos, no para valorar un inmueble.

Lo que encontramos

1. En el barrio típico, la cifra va de 6,0% a 7,7% según la ciudad. Con el criterio de 2 alcobas se comparan 308 barrios. La mediana entre barrios es 7,0% en Bogotá (86 barrios), 6,6% en Medellín (121), 7,0% en Cali (37), 7,7% en Barranquilla (17), 6,1% en Rionegro (21) y 6,0% en Cartagena (11). En el total de barrios comparables, la mitad central está entre 6,2% y 7,3% (cálculo propio).

2. Dentro de cada ciudad la dispersión es grande. En Bogotá, el barrio con la cifra más alta es Chicó Norte II (10,7%: arriendo de $8.500.000 frente a una venta de $950.000.000, con solo 27 avisos de cada lado) y el más bajo, Santa Bárbara Alta (3,3%: $5.923.000 de arriendo frente a $2.132.000.000 de venta, el equivalente a 30 años de arriendo pedido). En Medellín, La Inmaculada llega a 16,3% y Vizcaya se queda en 4,2%.

3. La cifra de toda la ciudad no coincide con la del barrio típico. Calculada con las medianas de toda la ciudad, la razón da 8,6% en Bogotá y 8,1% en Medellín, por encima de la mediana entre barrios. Es esperable: la cifra de ciudad pondera por número de avisos y mezcla barrios, mientras que la mediana entre barrios da el mismo peso a cada barrio.

Qué significa para quien busca o invierte

Para comparar zonas, la cifra ayuda a ver dónde el arriendo pedido es alto en relación con el precio pedido de venta. Pero los extremos son justo los casos en que más pesa la advertencia: una rentabilidad muy alta o muy baja puede venir de que en ese barrio los apartamentos que se arriendan y los que se venden son de tipos distintos, y no de un mejor o peor negocio. Para evaluar una compra concreta hace falta el arriendo y el precio del mismo inmueble, y descontar los costos que aquí no se restan.

Metodología

• Fuente: API abierta de Aptologia, endpoints /barrios y /hoy (arriendo y venta), con fecha declarada del 5 de octubre de 2026 (descarga del 8 de octubre).
• Fórmula (cálculo propio): rentabilidad bruta = 12 × mediana del arriendo pedido ÷ mediana del precio de venta pedido.
• Cruce: un barrio entra si la misma etiqueta depurada aparece en arriendo y en venta, con al menos 20 avisos de 2 alcobas en cada lado.
• Limpieza: se excluyen etiquetas que no son un barrio (textos del aviso, zonas genéricas, otros municipios, localidades o comunas completas), con reglas publicadas.

Limitaciones

• Medianas de avisos distintos, no del mismo apartamento.
• Precios pedidos en ambos lados, no precios de cierre; la negociación suele ser distinta en arriendo y en venta.
• Es rentabilidad bruta: no descuenta administración, predial, vacancia, comisiones, mantenimiento ni impuestos, ni considera valorización.
• Con 20 avisos por lado, la mediana de un barrio puede moverse bastante de un día a otro.

@techreport{aptologia2026_rentabilidad_por_barrio,
  author = {Pinzón Pineda, Daniel Mauricio},
  title = {Rentabilidad bruta del arriendo por barrio en Colombia: arriendo pedido frente a precio de venta pedido},
  institution = {Aptología},
  year = {2026},
  doi = {10.5281/zenodo.23246241},
  url = {https://www.aptologia.com/estudios/rentabilidad-por-barrio}
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